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不動産を相続したものの、自分にとっては必要のないものである場合は、売却して現金化するのが良いでしょう。

ただし、翌年３月１５日までに確定申告して税金を納める必要があります。
収入金額（不動産の売却額）から取得費（不動産の購入費用）と譲渡費用（売却に要した費用）を差し引いた売却益に対して、所定の税率を乗じた税金が課されます。

まず取得費ですが、そもそも相続した不動産は取得費が不明なケースが非常に多いです。
と言いますか、取得費が分かるケースの方がむしろ稀です。
故人が相当前に購入したものだったり、先祖代々の土地だったり、いくらで買ったのかを確認できる資料（売買契約書）が見当たらないことが多いのです。

このような場合には、売却額の５％を取得費とみなして計算することが認められています。
たったの５％？と思われるかもしれませんが、全く何も認められないよりはマシです。

そして譲渡費用ですが、例えば次のようなものが認められます。

・不動産業者に支払った仲介料
・売買契約書の印紙代
・測量代
・土地を更地にするために建物を取り壊した費用、借家人の立退き料

また不動産を相続するための名義書換え費用（登録免許税、司法書士報酬など）は、取得費に含めることができます。ただし上記に掲げた５％ルールを適用する場合には含めることができません。

そして忘れてはならないことですが、相続税の申告期限から３年内に売却した場合には、相続税のうち不動産の評価額にかかる部分について、取得費に含めることができます（相続税額の取得費加算）。
これは少々難しい附表を確定申告書に添付することになります。
詳細は税理士にお尋ね下さい。

会計検査院とは何ぞや？　　・・・については解説を省略します。

私が中学生の頃（もう２０数年前ですが・・・）、公民の授業で、先生が「鬼の会計検査院」と口癖のように何度も繰り返していたことを思い出します。

へえ、そんな怖い組織なんだなぁ、と当時の私は思ったものです。

さて、この会計検査院が、我が国の税制に口を挟み、それが元となって税制改正されることがままある、ということは皆さんご存知でしょうか。

かつて居住用賃貸アパート経営において「自販機還付スキーム」なるものが大流行したことがあります。実はこれも、会計検査院が指摘したことが一つの引き金となって、このスキームを利用した消費税還付が事実上できなくなるよう税制改正されました。

さて、今年の１０月、会計検査院が、新たな指摘を財務省に対して行いました。

個人が相続した財産を売却した際の「相続税額の取得費加算」の特例に対してイチャモンを付けたのです。

この特例は、相続人が、その相続により取得した財産を、相続税の申告期限から３年以内に売却した場合には、その財産にかかる相続税額を、その売却所得の計算からマイナスすることができる、というものです。つまり相続税額が経費として認められるので、譲渡所得税が低くなります。

実はこの特例、土地の売却についてのみ、更に特例が設けられております。

土地を売却する場合においては、その売却土地にかかる相続税だけでなく、相続により取得した全ての土地にかかる相続税額を経費にできますよ、というものです。

なぜこんな特例があるのかといいますと、かつてバブル時期に土地が高騰して納税者の負担が重くなり過ぎたため、その負担を少しでも軽減するためだったのだろうと思われます。

しかしバブルはとっくに弾けました。

つまり、この土地売却だけを優遇する意義はもう無くなってしまった、ということです。

これに目を付けたのが、会計検査院です。

「この優遇措置はもはや意味がないので、廃止を検討するように」

と財務省に付きつけた、ということです。

もしかしたら来年度か再来年度は、この土地の優遇特例を廃止する、という方向で税制改正案が動き出すかもしれません。

一定規模以上(※)のアパート経営などを行う地主様の節税対策としては、

例えば次のようなものがあります。

　　※ 一軒家ごと貸す場合は５棟以上、一部屋ごと貸す場合は１０室以上

 

１．青色申告の実施による最大６５万円の特別控除

２．配偶者に対する青色事業専従者給与の支給

３．小規模企業共済 の加入

４．国民年金基金 の加入

 

具体的に数字を掲げますと、例えば

今まで白色申告で全く何の対策も行ってこなかった地主様が、

　・青色申告の申請書を提出して

　・奥様に毎月８万円の専従者給与を支払い

　・小規模共済に加入して毎月７万円の掛金を支払い

　・国民年金基金に加入して毎月６万８千円の掛金を支払うと

 

所得税と住民税、合わせて

最低４８万円から最高１６３万円まで節税することが可能です。

 

ちなみに上記４つの節税対策は、

ご本人にとって全く何のデメリットも無い、最上の策です。

中古のベンツを買うだの何だのと

道化師的なアクロバット節税術の本が話題になったりしておりますが、

節税対策とは本来、

一見地味に思える基本策をしっかりと抜かりなく行うべきものであって、

納税負担を圧縮して得た余力を以て、堅実な経営基盤を構築したり、

あるいは更なる投資に踏み出すための手段たるべきものです。

 

節税対策は「手段」であって、「目的」ではありません。

税金を支払いたくないがためだけに会社の利益をガクッと減らす、

或いは赤字にするのは、本末転倒というべきです。

アクロバット飛行の如き奇策妙策は、少なくとも私はとても推奨できません。

 

話がちょっと脇道にそれてしまいました。

不動産オーナー様、

まずは上記４つの節税によって得られる余剰資金を少しだけ、

顧問税理士を雇うことに向けてみませんか？

事業経営の更なる磨き上げ、後継者への事業承継対策、

財産全体・ご家族全体を見据えた相続対策など、

もっと踏み込んだアドバイスが聞けるかもしれませんよ！